與眾不同的營建業 來源:LouisvilleUSACE@flickr,CC BY 2.0 有哪個行業,公司員工不管是不到十人,或是超過百人,都可以創造數十億元的營收;所生產的產品從來沒有任何一件是相同的,生產的地點也是每次不同;用的電腦軟體跟一般常見的都不一樣;所跨的專業領域是既深且廣;而其所奉行的準則則是:快!更快!還要再快!

 

家股票上市、專賣豪宅的建設公司,8月營收只有新台幣1、2萬,這樣的數字,會不會太慘啊?攤開8月營收,鄉林建設只有2萬4,竟然比一個基本工資還低。不只鄉林,另一家建設公司-皇普,8月營收更誇張,只有1萬2,年減約67%,比基本薪資18,300還要低;一間公司竟然比不上一個上班族收入。(2012/09/12 TVBS新聞

自從政府規定上市櫃公司必須接軌IFRS國際會計準則後,就發生了以上的特異現象。IFRS規定在專案工程營收認列的方法中,過去常用的完工百分比法將不再適用,只能採用全部完工法。也就是說,假設一個建案要兩年時間才能完工,不管過程中賣了多少戶房子、工程進度完成了多少,都不能認列營收,一直要等到全部完工後才能一次認列。所以要是一家建商每兩年才推出一個建案,就會造成一年沒營收、一年有營收的奇特現象,而這也正凸顯出了這個行業與眾不同的特色。

兩種不同的行業

我們一般常說的營建業,其實指的並不只是一個行業,而是指分屬上游的「建設業」與處於下游的「營造業」。這兩個行業看似連體嬰,但實質上卻有很大的不同。尤其是營造為特許行業,建設公司不得從事營造業務,所以有不少建設公司都另外設有營造廠,以利上下游有效整合。

與時間賽跑的行業

營建業是一個求快的行業,在這個行業最常見的現象就是趕工、趕工、再趕工。就像是古龍筆下的小李飛刀,不管對手武功再強,只要飛刀的速度比對手快,就能取人性命,正所謂:「天下武功唯快不破。」而建設公司之所以要趕工,當然不是要取人性命(工安問題),真正原因則是在於龐大的利息費用。

推出一個建案其成本經常在數億甚至十億、百億之譜,而建設公司通常沒有那麼多的資金,所以就必須跟銀行融資。土地可以融資、建物可以融資,高成數的融資金額造成嚴重的利息負擔,有時利息費用還可能會超過全公司的薪資費用。當利息金額如此龐大,成了影響獲利的重要因素後,當然趕工就成了最高指導原則。

建設公司要快,除了規劃要快,推案要快,最重要的是要求營造廠的施工進度要快,還經常會提供趕工獎金來加快速度,所以營造廠就會時時處在趕工的氣氛中。不過即使能力有限或環境因素快不了,但也絕對不能慢,因為只要延遲完工,業主就會按日對營造廠計罰,且罰額不輕,只要多延誤個把時日,這趟生意恐怕就算做白工了,而最慘的是還可能會倒賠,那你說能不快點嗎?

嚴重的工安問題

趕工的副作用,最常見的就是造成工安問題。新聞從未停止報導的就是工安意外,如4/10剛發生的台中捷運鋼樑掉落意外、1/23羅斯福路一段的鷹架倒塌等等。這些是大家看得到的工安意外,但更多的是媒體不會報導的工地小意外則更是多到不勝枚舉。

工地是一個非常危險的工作場所,到處有可能墜落的地方、隨時可能被落石擊中、地上處處可能有鐵釘、身旁偶會發現尖刺物,所以進工地才要戴安全帽、穿安全鞋,還要時時留意、處處小心。

曾有某家營造廠,在某次國家品質獎實地審查時,審查委員問的第一個問題就是:「請問貴公司的工安紀錄。

公司的回答則是:「報告委員,我們公司成立至今,工安零事故。

全體審查委員聽到這個回答,大家眼睛都是瞪得大大的,露出一副不可置信的表情,並異口同聲的說:「這怎麼可能!

由此就可知道在這個行業,工安意外有多麼的嚴重。

分工極細的建設業

推出一個百億建案的建設公司需要幾個人?是十個人、一百個人、還是只要寥寥個位數的幾個人就能搞定。

答案是……,都可以。

建設業所做的工作,是負責一個建案從無到有、從頭到尾的所有內容,就是負責從購地到交屋的整個過程。而這個過程包含的項目非常繁雜,因此需要許多專業。但這些專業要靠自己一肩扛起,困難度實在太高,也需要太多的資源,所以除了規模夠大的建設公司外,大多的建設公司的解決之道就是外包處理。而這個行業誇張的是,幾乎每個環節都可以外包,所以建設公司只要少少幾個人來負責發包,也同樣能蓋起摩天大樓。

要蓋房子最先要有土地,找土地很少是由建設公司是自己找的,多數是靠土地仲人或掮客,而且大多數土地仲人是直接找老闆洽談事情就搞定了。即使公司有土地開發單位,很多只是在過濾仲人報過來的資料、試算合理價位、評估是否具有開發價值,是很難自己出去找土地的。

其實蓋房子也未必一定要自己買土地,只要地主願意合建,你出土地,我來推案,最後再來「合建分屋」或是「合建分售」都是可以的。生產一件產品,最主要的原料可買可不買,你看這彈性有多大。

有了土地後就要規劃該蓋怎樣的產品,這點大多是建設公司自己負責的,不過也是能交由企劃公司來規劃,而能賣不能賣、會賺不會賺的關鍵就在此了。其實,要蓋成怎樣的產品在購買土地時就已經有了大致的方向,否則怎知道土地該值多少錢。

當產品規劃好後,就要開始建築設計,這就要找建築師事務所了。除了推案頻繁的建設公司才較有可能自己聘僱建築師,否則若是一、兩年才推一個案子,養個建築師不是整日在喝茶看報紙。

建築設計完成後,就要開始銷售。這時會找廣告企劃公司合作,處理銷售企劃與廣告事宜。很少建設公司自己會有完整的企劃單位,大多規模較小,只是做些美工、SPSales Promotion)以及負責發包的工作。這時就會請多家企劃公司提案,決定銷售策略、廣告調性,甚至會把整個銷售各波段的文案訴求與畫面都一併呈現。

至於現場銷售則可找代銷公司,甚至可以找包銷公司,把整個建案的銷售完全包給別人處理,自己什麼事也不用做。建設公司找代銷配合是很常見的,有時一個個案只派一兩個人負責監督與收款,也有不少建設公司的業務人員主要是負責餘屋的銷售,但當餘屋數量很少時,就乾脆交給房仲去賣以節省成本。

至於營造的部分當然就是發包給營造廠負責建造,建設公司與建築師則都負監工的責任。

完工後就進入交屋與售後服務階段,售後服務大多是由建設公司自己負責,當然也不是自己處理,而是找適當廠商來解決產品瑕疵的問題。不過有些不肖的建商會投機取巧,每當案子完工交屋後就結束公司營業,下次推案時再新設一家公司,也就是所謂的一案公司,這樣就能免除售後服務的麻煩與成本。

以上分析完了推案的各個階段,看起來還真沒什麼事情是非建設公司自己做不可的,所以也只有大型建設公司才比較有可能多養些人吧!

只要推案就很少假日的建設業

賣房子什麼時候最好?當然是假日的時候,因為這時客人才有時間來看房子。所以週休二日及國定假日都是銷售重點,建商經常會在銷售現場舉辦SP活動。如果企劃與銷售都外包那還好,要是都由公司自己負責,那麼在熱銷期的那幾個月中,恐怕週休假日就都得耗在銷售現場了。

其實,即使是外包,公司也很難不動員員工參與,來炒熱現場氣氛的。就像一家沒客人的餐廳,很少人有勇氣會直接走進去,同樣的,一個沒有人氣的銷售現場,也很難吸引顧客光臨,這時員工就成了炒熱現場的基本盤了。

特許行業

營造業是個很特殊的行業,不但設立要經過特許,還分為甲、乙、丙三級。設立一家營造公司必須由丙級開始,只能做些小工程,慢慢地累積承攬金額與時間,當達到升級標準時才能申請升級。想由丙級升到甲級至少也要個四、五年的時間,所以不同等級的營造廠,能接的工程規模不同,而一般能承接建設個案的營造廠幾乎都必須是甲級的。

當建設公司想轉投資設個營造廠時,往往等不了這許多年,所以就直接買個營造廠是最快的。當有些甲級營造廠不想做或是做不下去時,也不必急著收掉,這個甲級營造的殼,少說還是可以賣個幾百萬的。這個好處,應該會令許多行業非常的羨慕。

不管是哪個等級的營造廠都必須聘任專任工程技師,常見的有土木技師、結構技師或是大地技師等等。但許多小營造廠其實並未真正聘僱這些技師,而是用租的,就是付錢給有執照的技師借牌掛在公司名下。所以考到技師執照的人經常有借牌的外快可賺,一年好歹可以多個幾十萬元,等於是多一份工作的收入,只是也要承擔出事的風險就是了。

逐水草而居的移動工廠

營造業有個很大的特色,就是每個工地的地點都不一樣,有時還相距甚遠。所以這個行業就像遊牧民族逐水草而居,哪裡有案子就到哪裡去施工。整個公司就像個移動工廠,案子在哪裡,員工就跟到哪裡,而且為期不短,要是承接的是大型公共工程的話,那恐怕就不是一、兩年可以打發的。

因此工作辛苦是可想而知,且營造工地日曬雨淋、風塵僕僕,環境不佳自不在話下,整日還要面對各類工種、勞動工人,有時面對三教九流,要有相當的溝通能力才能讓工作順利進行。

外包更多的營造業

建設業大部分的工作都可以外包,營造業則外包更為嚴重,可以說幾乎所有工程都可以發外包。一個建案有上百個工種(如鋼筋、預拌混凝土、土方、模板、砌磚、粉光、油漆、石材、弱電……等等),所需的技能各自不同,需要龐大的人力,但需求的時間卻不相同。每個工種也都只參與一個部分,結果就只好發外包了。所以營造廠的工程師主要負責的就是協調包商施作、監工以及估驗計價等工作。

一個建築工地,視工地規模,一般會派駐一位工地主任,做為工地的最高主管,還會派任一位機電主任負責處理強、弱電事宜,再來就是幾位工程師。工程師們要知道哪個工種何時該進場施作,各個工種交接時的介面該如何處理,就是要讓下個工種能夠順利的接續上個工種的施作,若有爭議則要能釐清各工種間的責任,要監督是否按圖施作,能否按進度進行等等。

大型專案管理

其實營建業的管理就是一個大型的專案管理,因此需要優秀的專案管理能力,也造成了與其他行業許多的不同。

因為是專案管理,所以一般企業用的ERP軟體系統並不適用於營建業,營建業有自己專屬的軟體系統,就連成本估算都有專業的軟體,要根據設計圖及所用材料依照樑、柱、板、牆來一一計算所需投入之成本(也有不少公司乾脆將成本估算外包);驗收方式也不相同,稱為估驗計價,因為一個工種的工期不短,無法在幾個月內完成,所以只好每個月估驗完成的百分比,再依此來計價;另外會計的做法也很不相同,有專門為營建業設計的會計軟體,我們常見的貿易業或製造業會計軟體都不適用。

專案管理型態的產業還有一項最大的不同就是風險不同。專案規模愈大風險愈高,有很多規模不大的建設公司,只要一個案子失敗,公司很可能就會面臨倒閉的危機,且每次推案公司都像是從頭開始、重新創業一般,一切都與過去不同,上次的成功難保下次就不會失敗,所以這是個風險大,營收獲利很不穩定的行業

良莠不齊的行業

建設與土地開發息息相關、土地開發與政治密不可分。有不少建設公司擁有相當好的政商關係,尤其是地方政府,每當縣市首長選舉,都可以看到建商在背後支持的背影。營造業則更常見與黑道的關係,尤其是承接公共工程的營造業,最常傳出圍標、綁標的情事,也時有黑道介入的傳聞,這也應算是這個行業的特色吧。

對於這麼個特殊的行業,要進入這個行業之前最好先有個基本認知,才不會適應困難或是認知失調。也要了解營建業跟一般買賣業或製造業基本上就有著很大的不同,未來若考慮轉業時,門檻會比一般的高。當然不同並不代表著不好,當房地產景氣大好時,其幾達暴利的高報酬也是吸引人的一大誘因。

 

 

 

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  • pk630920
  • 請問您對這產業 管理部門了解嗎
  • 了解

    凌帠 於 2017/03/16 20:29 回覆

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